承办人：郭璐律师 周静律师
基本案情
2018年10月1日，段某与A公司签订《商品房买卖合同（预售）》，以415900元的价格购买A公司开发的商品房，约定2019年12月31日前交付房屋。段某向A公司支付首付款145879元，剩余270000元按揭贷款，与B银行签订《个人购房借款合同》。但由于A公司原因，房屋至今未交付。
段某委托河南共鸣律师事务所办理案涉商品房预售合同纠纷，要求解除与A公司的合同并撤销网签备案手续，以及与B银行的贷款合同。
代理思路
律师接受委托后，经过梳理段某的证据，查询相关法律和案例，确定诉讼方案，确定诉求为解除段某与A公司的合同并撤销网签备案手续、退还首付款及利息、支付违约金、 A公司直接向B银行偿还案涉房屋剩余贷款、B银行将段某的贷款记录变更为结清状态。
双方签订的《商品房买卖合同（预售）》合同约定，A公司应当在2019年12月31日前交付案涉商品房。逾期90日段某有权解除合同，并有权要求A公司支付违约金及已付房款的利息。依据《中华人民共和国民法典》第五百六十二条、第五百六十六条、第五百七十七条之规定应当解除案涉《商品房买卖合同（预售）》，并要求A公司支付合同约定的利息及违约金。
商品房买卖合同被确认无效或被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人有权请求解除商品房担保贷款合同。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十条、二十一条之规定，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，人民法院应予支持。
从实际的法律关系上看，银行是与购房者成立借贷关系，而非与开发商成立借贷关系，银行只是根据购房者的指示，将款项支付给开发商。但是根据《商品房买卖合同司法解释》第二十一条的规定，在该特定情况下，即商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，同时《借款合同》亦解除时，《借款合同》中返还款项的义务方从购房者变更成了开发商。
商品房担保贷款合同解除后，为保证买受人的个人信用不受影响，依据《征信管理条例》、《个人信用信息基础数据库管理暂行办法》等法律规定， 银行作为信息提供者，应及时将买受人的贷款记录变更为结清状态。
判决结果
本案经过审理，最终判决解除了段某与A公司的《商品房买卖合同（预售）》，A公司返还段某房屋首付款，解除了段某与B银行之间的个人购房借款合同，由A公司偿还B银行剩余贷款本金及利息。
典型意义
由于商品房担保贷款合同的特殊性，因商品房出卖人直接接受了银行支付的贷款，在商品房买卖合同和贷款合同都解除后，就没有必要由商品房出卖人将银行支付的贷款归还给购房者，然后再由购房者归还给银行，而是应当直接由商品房出卖人归还银行。
本案的裁判，更加追求实质上的公平合理，减少不必要的重复诉讼，从格式合同和权利公平义务的角度对三方关系作出了调整，节省诉讼资源，减轻当事人的诉累，破解了购房人房子拿不到却又背了一身债的尴尬局面，让无数挣扎在烂尾楼泥淖中的买房人看到了一丝希望。
